« L’attractivité de la métropole bordelaise tire à la hausse les prix de l’immobilier, mais cette hausse peut se retourner contre nous », estime Alain Juppé.
« Nous voulons maitriser cette évolution pour que tous ceux qui le veulent puissent habiter dans Bordeaux et pas seulement ceux capables de payer 6000, 7000 ou 9000 € le m2 », affirme le président de la métropole.
Aujourd’hui, le prix moyen de vente des appartements neufs s’élève à 4350 €/m2 TTC, ce qui fait de Bordeaux une des métropoles les plus chères de France, et met ses habitants hors de portée de toute accession à la propriété. Dans le viseur du maire : la « surenchère sur le foncier ». Selon les promoteurs, les prix des terrains nus auraient grimpé en deux ans de 600 € à 1000 €/m2.
Vénale
C’est pourquoi l’agglo a convoqué une « conférence permanente des opérateurs fonciers et immobiliers », dont la méthode a été exposée ce lundi à Bordeaux. Comme l’expliquait en janvier Rue89 Bordeaux, il n’est pas question pour ses membres, élus et promoteurs, d’engagements contraignants, ni même de signer une énième charte sans effets pratiques. Mais ils affichent leur volonté de mettre en place des outils, et de s’en servir.
« L’engagement a été pris de revenir à la valeur vénale du foncier, explique Jacques Mangon, vice-président de la métropole en charge de l’urbanisme. Dans le cadre des négociations avec les propriétaires, le prix sont actuellement calculés sur leur valeur de projet – ce que vaut un terrain de 1500 m2 entourant une maison si on rase celle-ci pour construire les 100 logements qu’autoriserait le plan local d’urbanisme (PLU). Nous voulons reprendre comme référence sa valeur d’usage de cette maison si elle est vendue pour être habitée. »
Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Nouvelle-Aquitaine, diverge légèrement sur ce point, selon lui difficilement acceptable par ses adhérents. Mais il assure que les professionnels « ont la conviction qu’il faut faire baisser les prix des logements pour passer à 3850€ du m2 au lieu des 4350€ constatés aujourd’hui ».
« Le seul endroit où on peut faire baisser les coûts d’une opération, c’est le foncier. On pense qu’on peut revenir à un prix moyen de 600 €/m2 contre 1000 aujourd’hui – probablement pas baisser à 450€ comme le voudrait Jacques Mangon. Pour cela, la fiche de lot est fondamentale : il faut absolument qu’un propriétaire soit informé de ce que la mairie envisage pour son terrain, par exemple si elle ne compte pas autoriser un immeuble de plus d’un étage, même si le PLU peut monter à R+3. »
Quitus
Il s’agit ainsi d’un quitus donné aux communes qui refusent de densifier l’habitat, alors que le foncier est cher et que la métropole manque déjà de logements… Ce dont convient Alain Juppé :
« Notre agglomération a donné le mauvais exemple en s’étalant, il faut donc redensifier, avec deux limites : l’acceptabilité par les riverains, ce qui nécessite un gros travail de pédagogie, et les contraintes sur les finances locales, car plus d’habitants signifie construire plus d’écoles, de crèches, de gymnases… Certains maires disent stop, nous devons revenir à une approche plus réaliste. »
En contrepartie, les promoteurs ont obtenu une révision à la baisse du nombre de logements sociaux dans leurs opérations : ceux-ci pourront être remplacés par des logements en accession sociale à la propriété.
« L’objectif de la métropole, c’est d’avoir 30% de logements sociaux, soit 1700 par an, rappelle Alain Ferrasse. Mais cela obère excessivement nos bilans : plus on vend au social, plus on est obligés de compenser sur les prix des logements libres. »
Stupid lex, sed lex
Ce sujet a été l’objet ce lundi d’une petite passe d’arme entre Alain Ferrasse et Alain Juppé.
« D’accord pour une certaine souplesse dans nos objectifs, souligne ce dernier. Nous sommes actuellement à 35% de locatif social (dans les zones d’aménagement), cela peut-être un pourcentage différent. Mais la loi nous oblige à être à 25%. Cette loi est stupide mais il fait l’appliquer, or nous en sommes encore qu’à 18% dans Bordeaux ville. (…) Ce ne sont pas les promoteurs qui payent les amendes » (infligées par l’Etat aux communes qui ne respectent pas leurs objectifs, NDLR).
Jacques Mangon précise que la métropole excède ses objectifs fixés dans le plan local de l’habitat avec près de 4000 logements sociaux par an. La part de locatif social pourrait être réduite dans les communes de la métropole qui sont autour de 30% de logements sociaux, pour construire 5% de logements abordables – à 3000€ du m2 – supplémentaires. La métropole et les promoteurs aimeraient arriver à en construire 1000 par an.
Mais ce ne sera pas pour demain, prévient le maire de Saint-Médard :
« Il faut laisser le temps de l’urbanisme se faire. Soit d’ici 3 ans ».
Dissuasion massive ?
Et cela en supposant que tout le monde joue le jeu. Évidemment, chacun se dit optimiste, y compris Alain Ferrasse :
« La majorité des promoteurs vont signer car ils ne peuvent pas faire autrement. Ceux qui le feront pas feront de la surenchère, ce qui pourrait entraîner des préemptions. »
L’arme atomique, c’est en effet l’achat et le gel des terrains par les collectivités. Celles-ci disposent désormais d’un bras armé avec l’établissement public foncier de Nouvelle Aquitaine, doté de 15 millions d’euros par an pour agir sur la métropole bordelaise. Cela sera-t-il suffisant pour intervenir à chaque fois qu’un promoteur dérogerait à tous ces principes ?
« Cela ne sera pas à chaque fois, mais nous avons mis en place des moyens pour que la dissuasion ne soit pas épuisée au bout de trois préemptions, répond Jacques Mangon. Nous ferons en sorte que les bons élèves soient récompensés et les mauvais un peu moins. »
Soit peu ou prou la situation actuelle, non ?
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