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Les résidences secondaires submergent le littoral de Nouvelle-Aquitaine
Economie 

Les résidences secondaires submergent le littoral de Nouvelle-Aquitaine

par Simon Barthélémy.
Publié le 7 septembre 2022.
Imprimé le 29 septembre 2022 à 13:30
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Sur la façade atlantique de la région, près d’un logement sur quatre est une résidence secondaire, voire un sur deux dans certaines collectivités, relève l’Insee dans une étude publiée ce mercredi 7 septembre. Leur prégnance accroit la tension sur le marché du logement dans ces zones attractives, où jeunes et ménages modestes ont souvent du mal à trouver un toit.

Sur la côte atlantique, entre Charron (Charente-Maritime) et Hendaye (Pays basque), il y a 186000 résidences secondaires, soit la moitié de toutes celles de Nouvelle-Aquitaine. Elles représentent 22,5 % des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) du littoral. C’est trois fois plus que dans le reste de la région, pointe l’Insee dans une étude publiée ce mercredi 7 septembre. En France, seuls les littoraux des Pays de la Loire (30% du parc de logements) et de la Corse (29,4%) ont des proportions plus importantes.

La part de ces logements, utilisés par leurs propriétaires et/ou mis en location saisonnière, est bien sûr particulièrement élevée dans les territoires à forte orientation touristique. C’est le cas dans les intercommunalités de Royan Atlantique (30544 résidences secondaires, soit 36,8% du parc total), Marenne-Adour-Côte Sud, Côte Landes Nature, et encore davantage à Médoc Atlantique (16586 résidences secondaires, soit 45,4% du parc) ou dans les îles d’Oléron et de Ré (11928 résidences, 51,1%).

Des prix qui s’envolent

Alors que selon la FNAIM, les prix du logement ont fortement augmenté dans stations balnéaires (+13% en France), atteignant les 5 307 € le m2 en Nouvelle-Aquitaine, deuxième au classement des régions littorales les plus chères. La part croissante des résidences secondaires enflamme le marché, surtout « dans les EPCI à dominante périurbaine et touristique ou urbaine et touristique, comme ceux du Bassin d’Arcachon, du Seignanx, du Pays Basque (partie littorale) ou de La Rochelle », note l’Insee :

« Dans ces dernières, la progression du nombre de résidences secondaires est plus forte qu’en moyenne et s’accompagne souvent d’une augmentation de population très soutenue. Dans ces territoires, la croissance des résidences secondaires participe à la tension sur le marché du logement, en particulier quand la densité de logements et de population est importante. Cette situation se traduit dans les prix immobiliers parmi les plus élevés de la région. »

Dans la communauté d’agglomération du sud du Bassin d’Arcachon (Cobas), on recense ainsi 14161 résidences secondaires, représentant 26,1% du parc, et leur nombre a augmenté de 1,7% par an entre 2013 et 2018, quand la croissance démographique était de 1,2%. La communauté de communes de Seignanx (Saint-Martin-de-Seignanx, Tarnos…), située dans les Landes au nord de Bayonne, enregistre elle une augmentation de 3,9% de ses résidences secondaires, et de 1,4% de sa population.

Arcachon (Martine/flickr/CC)

Si la part des résidences secondaires est réduite par comparaison à la moyenne du littoral, du fait du grand nombre de résidences principales, elle dépasse néanmoins 17 % dans la partie littorale de la CA du Pays Basque, où la population augmente fortement (1% par an), mais moins vite que le nombre de résidences secondaires (+1,2%). En raison des difficultés de ses habitants à se loger, l’agglomération qui regroupe Biarritz, Bayonne et Anglet, a récemment décidé de durcir les conditions de mises en location saisonnière.

Vitalité

Selon l’Insee, « la dynamique de population est également soutenue dans certaines intercommunalités à orientation touristique où la part de résidences secondaires dans le parc de logements est très élevée », notamment les Grands Lacs (Biscarosse, Sanguinet, Parentis-en-Born) ou encore Médoc Atlantique (Lacanau Carcans-Maubuisson) :

« La concurrence entre usage principal ou secondaire des logements pourrait aussi être exacerbée dans ces territoires attractifs et moins densément occupés. L’accroissement des distances entre les lieux de domicile et de travail, du fait de la pression foncière dans les pôles urbains, participe à l’augmentation du nombre d’entrées dans ces espaces touristiques. »

L’Insee rappelle que « la demande de logements pour un usage secondaire pèse sur les prix et rend plus
difficile l’accès à un logement permanent pour certaines catégories de population (ménages à revenu moins élevé, jeunes…) ». Ou encore pour les travailleurs saisonniers.

Cette influence est en revanche plus faible « dans d’autres territoires avec une moindre croissance de population et souvent une plus faible densité de logements (l’arrière-pays basque, les intercommunalités de Mimizan, de Rochefort Océan, Bassin de Marennes, de Royan Atlantique ou encore de l’île d’Oléron) ».

« En outre, leur apport en matière d’activités et de vitalité reste un enjeu important dans tous les territoires, davantage encore dans ceux à forte orientation touristique et à faible densité, dont la population permanente est moins nombreuse. »

Le front de mer à Lacanau (Nico Fournier/Flickr/CC)

Des résidences de plus en plus principales

L’étude de l’Insee souligne par ailleurs une tendance plutôt favorable : les résidences secondaires sont plus souvent transformées en résidence principale que l’inverse.

« En moyenne, 3,5 % des résidences secondaires du littoral, soit environ 6 200 logements, changent d’usage chaque année pour devenir le lieu de vie principal. Elles peuvent alors être occupées par leur propriétaire (56 % des cas) ou par un locataire. Le mouvement inverse est moins fréquent : 2,6 % des résidences secondaires, soit près de 4 500 logements, étaient l’année précédente un logement principal. Ainsi, le solde de ces changements contribue aux gains de résidences principales pour un cinquième de la croissance du parc. »

C’est en particulier le cas dans des EPCI à dominante périurbaine ou touristique, comme Médoc Cœur de Presqu’île, Médoc Atlantique, Bassin d’Arcachon Nord, Mimizan, Grands Lacs ou encore Côte Landes Nature, où les
résidences secondaires devenues principales excèdent nettement les principales passant secondaires. Un phénomène confirmé par Patrick Meiffren, le maire de Carcans-Maubuisson, qui, depuis la crise sanitaire, observe nombre de propriétaires installés à l’année et télétravaillant depuis leur domicile.

Des propriétaires plus riches, et issus de la région

L’Insee a en outre analysé le profil des propriétaires de résidences secondaires. Ce sont sans surprise des ménages plus fortunés que la moyenne – 34 400 € annuels de niveau de vie médian contre 28 800 € pour la médiane régionale, et 1,5 fois plus que celui des résidents permanents des territoires littoraux.

« Cet écart se creuse dans les EPCI de l’île de Ré, sur le littoral basque, le Bassin d’Arcachon par exemple, ou dans une moindre mesure dans la communauté d’agglomération de La Rochelle. En effet, dans ces territoires, où les prix immobiliers sont les plus élevés, les propriétaires de résidences secondaires disposent de revenus jusqu’à 1,7 fois supérieur à ceux des propriétaires de résidences principales, avec, en outre, davantage de revenus fonciers. »

Enfin, la moitié des propriétaires de résidences secondaires du littoral néo-aquitain résident dans la
région, constate l’Insee, selon laquelle cette « part de propriétaires régionaux est, derrière les Hauts-de-France, l’une des plus élevées par comparaison aux littoraux des autres régions ». 42 % de ces propriétaires sont même nés en Nouvelle-Aquitaine. « Le plus souvent, ils habitent dans le même département que leur résidence secondaire », ce qui est particulièrement vrai en Gironde.

La région Île-de-France constitue le deuxième lieu principal de résidence des propriétaires : 20 % des propriétaires y résident (bien moins que sur le littoral normand ou breton). Cette part de résidents franciliens est notamment plus élevée sur le littoral charentais moins éloigné (23 % dans les EPCI de Rochefort Océan, de Royan Atlantique, d’Aunis, 24 % dans ceux de La Rochelle et l’île d’Oléron et jusqu’à 37 % sur l’île de Ré) et sur le littoral basque (22 %).

Seulement 6 % de propriétaires résident à l’étranger, bien moins que sur le littoral méditerranéen. Sur le littoral
basque et dans les EPCI médocains et de Côte Landes Nature, cette part dépasse 10 %. Il s’agit principalement de détenteurs anglais, les plus nombreux dans l’ensemble de la région, espagnols et allemands.

L'AUTEUR
Simon Barthélémy
Simon Barthélémy
Journaliste, cofondateur de Rue89 Bordeaux

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