1- Un solde migratoire en berne
3- La construction de logements à la traîne
4- La densité remise en question ?
1 – Un solde migratoire en berne
Va-t-il falloir mettre un bémol sur l’attractivité tant vantée de Bordeaux et de sa métropole ? Pour la première fois depuis 1982, la ville et la Communauté urbaine affichent en effet un solde migratoire nul : selon ses derniers chiffres récemment rendus publics, et portant sur la période 2006-2011, l’Insee recense autant de personnes arrivant dans l’agglomération que de résidents qui la quittent.
La population continue certes d’augmenter : de 0,6% pour Bordeaux, soit 7139 personnes supplémentaires, pour 239 399 habitants ; et de 0,5% dans la CUB, qui arrive à 720 049 habitants. Mais c’est uniquement grâce au solde naturel positif (naissance-décès). En 2006 à Bordeaux, le solde migratoire était encore supérieur au solde naturel.
Pourtant, la Gironde attire toujours de nouvelles populations, c’est même un des tout premiers départements de France en terme de migrations nette, selon l’Insee. En 2006-2011, le solde migratoire, positif de 0,6%, est supérieur au solde naturel (+0,4%), et contribue donc majoritairement à l’augmentation de presque 70000 âmes de la population girondine,1 463 662 habitants désormais.
Paradoxe souligné par l’Insee dans une étude sur la métropole bordelaise :
« La forte croissance démographique que connaît aujourd’hui la Gironde est en lien avec le dynamisme et l’attractivité de la métropole bordelaise. Toutefois, elle se localise en majeure partie (…) hors du territoire de la Cub. »
Survie de l’espèce
La poursuite de cette tendance met à mal la volonté de la Cub, affichée depuis 2011, d’atteindre le million d’habitants à l’horizon 2030. Un objectif pas seulement défini pour épater la galerie : il s’agit surtout de « recentrer » la croissance démographique sur la métropole, et de densifier l’habitat pour contenir l’étalement urbain, le trafic automobile et les pollutions qui vont avec. Car si la moitié des Girondins habitent dans la Cub, ils sont 62% à y travailler.
Actuellement, la métropole se retrouve dans le « scénario noir » de l’Insee : « Si la Cub n’accueillait plus de population par le jeu des migrations, sa population diminuerait à partir de 2022 car les naissances seraient moins nombreuses que les décès. »
« La différence démographique aux dépens de la Cub va s’aggraver du fait du nombre moindre d’occupants par ménages », alerte Stella Manning, chargée d’études spécialisée logement à l’a’urba, l’agence d’urbanisme de l’agglomération bordelaise.
En effet : Bordeaux compte par exemple 54,2% de ménages d’une seule personne. Pas pratique pour la survie de l’espèce bordelaise…
2 – Un exode rurbain
Comment s’explique ces phénomènes migratoires ?
« Beaucoup de jeunes viennent faire leurs études dans la communauté urbaine, mais n’y restent pas forcément pour trouver un travail, explique-t-on à l’Insee. Et bien souvent, une fois installés dans la vie, il est difficile pour les jeunes ménages avec des enfants, qu’ils habitent dans la Cub ou arrivent en Gironde, de trouver dans l’agglomération des logements adaptés et accessibles financièrement. La banlieue est plus attractive. »
Les 18-24 ans adorent Bordeaux, les 25-35 mettent les bouts vers ses « banlieues », notamment des petites villes de plus de 8000 habitants comme Saint-Loubès, dans l’Entre-Deux-Mers, Biganos, dans le Val-de-l’Eyre, ou Saint-André-de-Cubzac qui enregistrent de spectaculaires mascarets de néo-ruraux. Saint-André a par exemple gagné près de 1600 habitants entre 2006 et 2011, sur un peu moins de 10000 habitants.
Se réfugient en périphérie les victimes de la flambée des prix : selon l’Observatoire des loyers piloté par l’a’urba, les locataires qui avaient conclu leur bail à Bordeaux avant 2003 payaient 7,8 euros/m2, 40% de moins que ceux ayant emménagé en 2012 (11 euros le m2)… Ces loyers restent toutefois dans les clous de grandes villes comparables (Nantes, Lille, Toulouse, Rennes), et moins élevés qu’à Montpellier.
Explosion des prix du logement
Quant aux prix d’achat des logements neufs dans la Cub, ils ont presque doublé, passant de 1852 euros le m2 en 2002 à 3819 euros en 2013, et 4100 euros en moyenne à Bordeaux (compter dans l’ancien 1907 euros pour un appartement et 2465 pour une maison).
« Pendant des années, on a amélioré l’attractivité de la métropole, avec le tramway et de grands projets en cours comme Euratlantique ou Ginko, analyse Christine Bost, maire d’Eysine, et ex vice-présidente de la Communauté urbaine de Bordeaux (CUB) en charge des aménagements sous l’ère Feltesse. Les élus avaient perdu la main, et on a assisté à l’explosion des prix de sortie des logements, avec des produits de défiscalisation financés par l’Etat (le Robien, puis le Sellier), qui ont dopé le marché. Et des promoteurs ont fait la course à l’échalote, offrant pour des terrains des prix deux à trois fois plus élevés que la normale. »
Pas étonnant donc, que comme le constate l’Insee, on retrouve en dehors de la Cub « plus souvent des employés, ouvriers ou professions intermédiaires et moins souvent des cadres et professions intellectuelles supérieures ». Par exemple, la proportion des ouvriers partant de la Cub est de 5 points supérieur à celle des ouvriers résidant actuellement dans la Cub (15,2% contre 10,3%).
Ces partants ne sont pas des adeptes du retour à la terre, relève l’a’urba dans « Venir à Bordeaux, y vivre ou en repartir ». Réalisée en 2012, cette étude validée récemment, a été menée à partir d’entretiens avec 18 témoins :
« Ils ont juste choisi de s’établir plus à leur aise, à trente minutes du centre, en raison du prix excessif de l’immobilier. Les calculs effectués au sein des couples actifs montrent qu’on n’hésite pas à troquer une certaine valeur de proximité pour de plus longs trajets qu’on calibre, évalue et finalement accepte comme prix à payer de la propriété d’un espace de vie plus vaste, de l’air libre et d’un entre-soi dans la verdure. »
3 – La construction de logements à la traîne
La vague de péri-urbanisation n’est pas nouvelle : elle est à l’origine de la volonté « millionnaire » de la Cub, pour « recentrer » la population sur son territoire.
Les responsables politiques ont pris conscience de la nécessité de proposer du logement abordable en ville, suffisamment grand pour accueillir des familles, et desservis par les transports. C’est notamment l’ambition des 500000 logements, dont les premiers permis de construire viennent d’être délivrés.
Cela se traduit aussi par des accords avec les promoteurs à Bordeaux pour consacrer une bonne partie des nouvelles opérations au logement social et aux primo-accédants à la propriété. Et cela s’est traduit dans les logements qui sortent de terre, assure Alexandra Siarri, adjointe au maire de Bordeaux en charge de la cohésion sociale et territoriale :
« Entre 2006 et 2013, 48% du logement mis en service à Bordeaux était du logement social, c’est énorme. Pourtant, nous n’avons malgré cela augmenté que de 2% la part de logement social dans le parc de la ville, qui est de 16%. Et comme nous sommes toujours en situation de pénurie de logements, cela ne permet pas de juguler suffisamment les prix dans le privé. »
43500 demandeurs de logement social
Selon l’Observatoire de l’a’urba, le nombre de logements locatifs sociaux financés a ainsi atteint un sommet inégalé l’an dernier : 3583 dans la Cub, contre moins de 1000 il y a 10 ans, et 1305 hors Cub.
Mais c’est toujours insuffisant pour répondre aux besoins des ménages, affirme l’a’urba : il y a 43500 demandeurs de logements sociaux en Gironde, dont 32000 dans la Cub, et 20000 demandes d’hébergement d’urgence au 115, dont près de la moitié non satisfaites durant le plan hiver 2013-2014.
Et non seulement le secteur privé est loin de répondre à ces attentes, mais il est à la traîne, analyse l’Observatoire de l’habitat : en 2013, les promoteurs privés ont mis moins de logements sur le marché que les bailleurs sociaux. Ils en ont toutefois lancé davantage qu’en 2012 – 3266, contre 2564 l’année précédente
Malgré ce rebond, qui s’est aussi traduit dans les ventes, l’immobilier est déprimé : les stocks (logements invendus) ont augmenté, ce qui réfrène les ardeurs des promoteurs. Au premier semestre 2014, le nombre de permis de construire déposés aurait ainsi plongé de 40%, affirme-t-on à l’Observatoire de l’habitat.
« Un mal fou à obtenir des permis de construire »
Pour Jacques Mangon, maire de Saint-Médard-en-Jalles et vice-président de la Cub en charge de l’urbanisme, c’est essentiellement dû à des raisons conjoncturelles :
« 2014 était une année d’élection, avec un climat atone pour la construction : les anciennes équipes ont décéléré le rythme et les nouvelles se mettent au travail. »
Alain Ferrasse, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Aquitaine Poitou-Charentes, voit lui des causes plus politiques :
« La Cub avait de bons chiffres de construction grâce à Ginko et aux Bassins à flot, mais une fois ces opérations finies, le rythme va chuter de façon très importante. Sorti des zones d’aménagement, on a un mal fou à obtenir des permis de construire dans le diffus. »
La conclusion de Stella Manning, de l’a’urba, est limpide :
« Les bons chiffres de la Cub (en matière de construction de logements, et par rapport au contexte national déprimé) sont insuffisants pour le recentrage de l’urbanisation. L’agglo millionnaire, on ne va pas y arriver, du moins dans le délai de 2030. Surtout au vu des objectifs de construction que se donnent les élus. »
4 – La densité remise en question ?
« On est confronté à la volonté des élus de baisser la densité, abonde en effet Alain Ferrasse, de la FPI. Là où le PLU (plan local d’urbanisme) permet de faire du R+3, ils préfèrent limiter à un étage, tout en nous imposant de faire des logements sociaux ou de l’accession modérée à la propriété. Or si on réalise une part important de logements à 2000 ou 2700 euros le m2, on est obligé de vendre les autres de l’opération à 4000 euros. »
Des maires s’opposent-ils à la densité, et donc aux grandes orientations définies par la Communauté urbaine ? Pour certains observateurs, ce serait une conséquence des élections municipales où quelques élus « bâtisseurs » ont été défaits à cause de projets immobiliers mal acceptés par leurs concitoyens.
Jacques Mangon, le nouveau maire de Saint-Médard-en-Jalles, incarne ce vote sanction : il doit en partie sa victoire contre le socialiste Serge Lamaison au rejet de la construction d’une résidence dans le domaine du Bourdieu, qu’il compte transformer en parc.
« Classer 22 hectares en espaces verts, c’est un peu abusif », considère Alain Ferrasse. Interrogé par Rue89 Bordeaux, Jacques Mangon rétorque au représentant des promoteurs :
« A Saint-Médard-en-Jalles, on a arrête des grandes opérations dans le diffus en bout de commune, hors de tout schéma de desserte en transports collectifs cohérent, car lorsque les gens sont installés, ils se tournent vers nous. Mais nous allons construire des logements ailleurs, on fera au moins autant en terme quantitatif, mais en privilégiant la qualité de l’habitat et de la nature. »
« Un seuil de population à ne pas dépasser »
Également dans le viseur d’Alain Ferrasse, à laquelle il reproche de limiter les nouvelles constructions sur sa commune à la zone dévolue aux trois projets 50000 logements, Christine Bost fait aussi valoir l’acceptabilité de ces opérations immobilières pour les habitants :
« Une ville doit donner la possibilité aux ménages de pouvoir s’y installer, mais elle doit aussi pouvoir offrir des prestation à ses habitants – écoles, crèches, services publics… Je sais que j’ai un certain seuil de population que je ne veux pas dépasser pour préserver la qualité de vie. Il n’est donc pas question de laisser aller l’urbanisation et de livrer la ville aux promoteurs. Et certains endroits ne supportent pas une certaine hauteur : j’ai donc refusé un permis de construire pour un immeuble de 40 logements, au profit d’un lotissement de 4 maisons individuelles ».
Une opération 50000 logements, qui prévoit la construction de bâtiments de 4 étages dans le centre bourg d’Eysines, est quant à elle contestée devant le tribunal administratif par une association d’habitants pour des motifs de préservation du patrimoine.
La mairie, qui a récemment signé le permis de construire, défend l’intérêt de ces 63 logements, dont une partie sera commercialisé pour 2500 euros le m2. Et même s’il faudra patienter un peu pour les voir desservis par le tram D…
La Fab veut accélérer
L’affaire illustre les difficultés de la Fabrique Métropolitaine de la Cub (la Fab), société publique qui pilote l’opération 50000 logements, à lancer ses chantiers :
« Au bout de deux ans d’activité, nous avons 270 logements inscrits à travers 4 permis de construire, dont 2 ont été accordés ; en 2015, nous en aurons 370, indique à Rue89 Bordeaux son directeur, Jérôme Goze. C’est une dynamique correcte, mais nous avons l’objectif d’accélérer. Ce n’est pas simple quand on ne maîtrise pas à 100% le foncier, il faut négocier avec les propriétaires des terrains, cela prend du temps. De plus, les 50000 logements sont faits d’ilots prototypes, ce n’est pas une opération de masse. »
Selon Jérôme Goze, à part celui d’Eysines, les projets ne sont pas remis en cause par des riverains inquiets de l’afflux de nouvelles populations.
Mais l’effet 50000 logements aura-t-il un réel impact ? Alain Ferrasse en doute, lui qui voit dans la Fab « un think tank énorme ne produisant rien ».
Autour de la société se joue il faut dire un match capital entre partisans de l’intervention publique et ceux du libre marché dans le secteur du logement. Président de la société publique locale (SPL), Jacques Mangon déclare à Rue89 Bordeaux que la Cub débattra prochainement de moyens financiers supplémentaires pour acheter du foncier, et donc intervenir indirectement sur les prix. Une mission qui pourrait échoir à la Fab.
5 – Le million, oui ou non ?
Pour certains aucune raison que la Cub n’atteigne pas, à plus ou moins long terme, ses ambitions démographiques.
« J’observe dans les études européennes que les flux tendent toujours à ramener les populations vers les rivages, estime Jérôme Goze, de la Fab. Les côtes resteront des terres d’immigration, et il y aura toujours une pression sur ces territoires. »
Du côté de la mairie de Bordeaux, Alexandra Siarri souligne que si le solde migratoire est nul entre 2006 et 2011, « la ville gagne 2000 habitants chaque année, 40000 depuis 1998. Et si elle continue à construire des logements tels qu’envisagés actuellement (Bassins à flot, Brazza, Bastide-Niel, Euratlantique…), la population devrait osciller entre 280000 et 300000 Bordelais en 2030 ».
« Être prêts à accueillir les habitants »
Pour représenter 30% de la métropole, la ville devrait bâtir l’ensemble de Bordeaux nord, ce qui pourrait être fait d’ici 2035.
« La métropole millionnaire n’est pas un objectif, mais cela peut être une réalité et il faut qu’on soit prêt à accueillir les nouveaux habitants, nuance Christine Bost. On se rend compte que beaucoup de familles parties de la Cub aimeraient revenir car elles ne trouvent pas les services attendus dans les communes rurales, et réalisent que les coûts de transports sont élevés. Il faut pour cela maintenir la politique des 50000 logements et travailler sur les prix du foncier. »
Ou encore sur tout ce qui, outre le logement rend une ville attractive : le cadre de vie, et c’est un des enjeux des 55000 hectares pour la nature, les équipements, ou des emplois nombreux et diversifiés. Histoire d’occuper tout ce beau monde, quoi. Mais c’est un autre débat.
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