Une opération immobilière récente à Gradignan, où les prix sont contenus à 2500 euros/m2 (SB/Rue89 Bordeaux)
80% des habitants de l’agglomération n’ont pas les moyens de devenir propriétaires de leurs logements : c’est la conclusion du dernier bilan du programme local de l’habitat, voté en juillet par Bordeaux Métropole.
« La démographie globale est dynamique et la population croît, mais les familles quittent l’agglomération », rappelle le bilan 2007-2014 du programme local de l’habitat (PLH) de Bordeaux Métropole, voté le 10 juillet dernier. Le nombre des 30-60 ans y a en effet diminué, alors que celui des 15-29 ans explose – les deux-tiers des Girondins dans cette tranche d’âge vivent dans l’agglo, où 44% des ménages sont composés de personnes seules. Pourquoi ? Le facteur clé des départs des couples ou des familles, déjà évoqué dans nos colonnes, c’est le coût du logement.
On savait que les prix de l’immobilier ont doublé en 10 ans, faisant aujourd’hui de Bordeaux la quatrième ville de province la plus chère de France. Dans la métropole, selon le bilan du PLH, le coût moyen est aujourd’hui de plus de 3750 euros/m2 dans le neuf (avec parking), et moins de 20% de l’offre se situe sous les 2500 euros/m2, l’objectif de prix qu’a donné l’ex Communauté urbaine au programme des 50000 logements.
Et on se doutait que ce boom ne profitait pas à tout le monde – pour ne citer qu’un chiffre, lors de l’hiver 2013-2014, le 115 a reçu près de 20000 appels pour des demandes d’hébergement, et dû éconduire la moitié d’entre elles.
Déconnexion
Mais l’ampleur du phénomène était insoupçonnée : des travaux récents menés par l’a’urba, l’agence d’urbanisme de l’agglomération bordelaise, notamment dans le cadre du bilan du PLH, démontrent une « déconnexion » des prix de l’immobilier avec « les capacités de la majorité des ménages de l’agglomération » :
« L’acquisition d’un logement neuf tel qu’on peut le trouver sur le marché de Bordeaux Métropole en 2014 n’apparaît possible que pour les 20% des ménages les plus riches déjà résidents dans la métropole, environ 64000, peut-on lire dans le bilan du PLH. Et ceci concernerait principalement des ménages déjà propriétaires en excluant complètement les ménages locataires du parc public dont les ressources ne pourraient répondre aux prix du marché. »
L’a’urba fonde ses résultats sur des calculs tenant compte des ressources (inférieures à 3200 euros par mois pour 66% des ménages de la métropole), de la taille et des prix des logements, ou encore des taux d’intérêt et d’effort (capacité de remboursement de l’emprunt inférieure à 30% des revenus).
Par exemple, un T3 neuf de 70m2, vendu 262 000 euros en moyenne dans la métropole, est inaccessible à 85% des ménages, et même à 97% des locataires du parc privé ! Et s’ils veulent acheter dans l’ancien, ce n’est guère mieux : un T3 à 132 000 euros est inabordable pour 55% des ménages, 71% des locataires du privé, et 81% des locataires du parc social.
Autant dire que pour devenir propriétaire, mieux vaut l’être déjà, et avoir ainsi l’apport indispensable à tout nouvel emprunt. Et les prix des logements n’handicapent pas seulement les aspirants à la primo-accession : les deux tiers des locataires du parc privé ne peuvent allonger le loyer pour ce même T3, à 714 euros par mois.
Aux Bassins à flot (SB/Rue89 Bordeaux)
Pour qui construit-on aujourd’hui ?
« L’offre de logements se caractérise par des prix encore élevés qui ne s’adaptent pas [aux] besoins locaux mais qui semblent plus répondre à une demande hypothétique de ménages hors du territoire », conclut l’a’urba dans son bilan du PLH.
« Pour qui construit-on aujourd’hui à Bordeaux ? », se sont donc interrogés cette semaine les élus écologistes bordelais, soulevant cette question politique dans une tribune sur leur site. Réponse dans le bilan du PLH :
« En 2014, 68% des ventes de la promotion collective (l’essentiel des nouveaux logements construits dans la métropole, NDLR) se font aux investisseurs, ce qui marque une dépendance bordelaise aux produits liés à l’investissement locatif. »
C’est à dire les dispositifs Scellier, Pinel et compagnie, qui permettent aux propriétaires de défiscaliser l’achat de biens immobiliers à condition de les louer. Ou pas.
Aussi plusieurs dispositifs tentent de favoriser l’accession abordable, à l’image du Passeport 1er Logement, coup de pouce financier de la ville de Bordeaux, ou le PSLA (prêt locatif social accession). Ils représentent 43,5% des 1169 ventes à occupants en 2014 (contre 2689 vente à des investisseurs) et joueraient ainsi, malgré « une émergence difficile », selon l’a’urba, un « rôle d’appui ».
Quand « small is beautiful » dans l’immobilier
Bref, des tentatives sont menées pour corriger certaines tendances du marché. Mais selon le bilan du PLH :
« La situation reste paradoxale entre une demande sociale et un marché qui s’oriente encore majoritairement vers des petits logements (pour des ménages de plus en plus petits et dont les prix correspondent plus aux capacités financières d’achat de ces ménages) alors que les politiques publiques visent à un rééquilibrage démographique en retenant les familles qui cherchent des grands logements plus abordables. »
Aussi, si les constructions se poursuivent à un rythme soutenu dans la métropole – plus de 9000 logements commencés en 2014 –, ils ne répondent pas forcément aux besoins et/ou aux attentes en matière de prix. D’où la nécessité de construire davantage encore de logements sociaux : 4176 ont été financés en 2014 à Bordeaux Métropole, mais cela ne permettra pas de répondre à la demande : 32 000 personnes sont en attente d’un logement social dans la métropole, et l’agglomération devrait en construire plus de 18 000 pour être dans les clous de la loi, qui impose 25% de logements sociaux par commune.
Pas de blocage des loyers
Maire de Bordeaux et président de la métropole, Alain Juppé a déjà prévenu que sa ville, où le taux est de 16,33% n’atteindrait pas cet objectif d’ici la deadline fixée, 2025. Pourtant, les principaux chantiers – Ginko, les Bassins à flot, Euratlantique… – sont bien dans le port de la Lune, où les opérations d’aménagement doivent intégrer de 35 à 45% de logements sociaux. A Brazza, le souhait de construire des « volumes capables », aménageables par les futurs occupants en fonction de leurs besoins d’espaces et de leurs budget, doit aussi permettre de sortir des logements à 2200 euros/m2.
Les prix des logements sont donc une vraie préoccupation pour les collectivités. Mais pas au point de museler le marché immobilier. Interrogé récemment par Rue89 Bordeaux sur l’expérimentation du blocage des loyers, comme à Lille ou Paris, et qu’il avait un temps évoqué, Alain Juppé a écarté cette hypothèse. Pour le maire, c’est en construisant davantage que l’on fera baisser les prix. La fameuse loi de l’offre et de la demande, qui dans le domaine du logement montre vite ses limites.
Quand les papy boomers, grands propriétaires devant l'éternel, commenceront à passer l'arme à gauche (soit à partir de maintenant), l'immobilier démarrera sa décrue par une augmentation de l'offre, et donc par une baisse des prix...
Et ce n'est pas avec l'augmentation du chômage que la demande solvable va augmenter..
Les chiffes cités concernent la métropole, mais sont encore plus critiques en ce qui concerne la commune de Bordeaux (90% des foyers ne peuvent acheter dans le neuf et 70% ne peuvent louer des logements neufs).
Et pourtant Bordeaux métropole se veut devenir une "ville millionnaire", une ville d'un million d'habitants dont on nous rabat les oreilles, qui devrait pour ce faire accueillir deux cent mille nouveaux habitants dont la moitié sur la ville centre qui retrouverait alors son étiage des années 60. C'est pas gagné!
Comme le dit l'article le logement a augmenté de 100% en dix ans alors que le coût de la construction a pris 10%. C'est donc le foncier qui flambe.
L'article (et le PLH) démontrent clairement que c'est la spéculation, l'investissement aidé par la défiscalisation qui crée la hausse. Un investisseur ne place logiquement que si son placement rapporte... et Bordeaux devient la cinquième ville la plus chère de France, attirant l'investissement.
Cette loi du marché sert la rente.
Mais la loi du marché joue à contre courant de ce que devrait être la ville, un bien commun offrant convivialité, solidarités et garantie de mieux vivre à tous.
Il serait certainement nécessaire que la Ville se préoccupe du blocage des loyers tel que prévu par la Loi ALUR, mais plus fondamentalement c'est du prix du foncier qu'il faudrait se soucier pour sortir une part significative de logements de la loi du marché et permettre tant aux bailleurs sociaux qu'aux acteurs citoyens de l'habitat participatif de réaliser du logement pour tous et de réinventer le vivre ensemble.
Marc Lasaygues
http://atcoop.org/
Je suis surpris de lire, en commentaire, que la loi du marché est la cause de l'insuffisance de logement. En effet, peut-on parler de loi de marché dans un domaine aussi encadré par la loi, les normes et les intérêts politiques?
Le bâtiment est la vache à lait de tous les gouvernements: surenchères d'annonces "électoralistes" captation d'impôts et taxes à tous les étages, prise d'intérêts parfois... Le principe d'aides et subventions tourne sur lui même pour 1 € d'aide publique, combien retourne dans les caisses publiques, certains annoncent 2 €! Cela ressemble à de la supercherie. Il est démontré une fois de plus que les subventions ont pour effet de faire monter les prix. Le montant de la défiscalisation est souvent inclus dans le prix de vente du promoteur (dufflot, Pinel) de plus, les sentiments généreux de nos politiques génèrent des surcoûts considérables pour des résultats pas toujours convaincants. Les nouvelles normes BBC et RT 2012 majorent les prix à la construction de l'ordre de 20% minimum. De nombreux accédants potentiels préfèreraient payer ( en différé ) un surplus de charges en contrepartie de la réalisation de leur projet. Une accession différée a de fortes chances de ne jamais se réaliser. A noter que si les études d'impact de certaines obligations avaient été faites en profondeur, les fournisseurs de matériaux et de services n'auraient pu autant favoriser leur business! Le durable ainsi élaboré ne semble pas soutenable économiquement. Que fera t-on quand la caisse sera vide? C'est un tabou encore à ce jour. Nous devrions changer certains paradigmes...
Certaines municipalités ont su enrayer la surenchère des prix en construisant massivement. L'offre devenant supérieure à la demande, les prix redeviennent " normaux " , mais en contrepartie, la poule aux œufs d'or disparaît...
Le droit au logement est un défi majeur et sociétal. Il y a des mesures d'urgence à prendre, mais il faut, pour cela, prendre des risques politiques. Ceux qui les prendront risqueront leur ré-élection...
Vous soulignez des augmentations allant jusqu'à 20% sur la production du logement, cela ne suffit pas à justifier les 100% d'augmentation constatés sur 10 ans. Le prix du foncier devient même à ce stade immatériel et rejoint un droit à habiter dans la métropole et dont il faut s'acquitter.
Quand plus de 64 000 foyers sont sur liste d'attente des bailleurs sociaux dans la métropole, il faut distinguer et traiter différemment une production de logements correspondant à une demande de placements financiers, d'une production de logements correspondant au besoin d'habiter du plus grand nombre.
A ce titre des moyens existent dont ce dotent certaines communes que vous évoquez, "construisant massivement", les EPF (Etablissements Publics Fonciers). Ces établissements font de la réserve foncière permettant de relativiser l'impact du droit à habiter sur le prix final. Mieux, la loi ALUR, complétée par la Loi Hamon, permet la création d' Etablissements Fonciers Solidaires permettant de réaliser du logement sur du terrain public sous forme de Bail à Construction.
Aucune volonté de ce type à Bordeaux Métropole.
Au passage, je suis d'accord avec vous lorsque vous dites que certaines augmentations de pouvoir d'achat, telles les subventions, font monter les prix. Mais par quel mécanisme et au profit de qui? Et ce n'est plus vrai lorsque le marché foncier est contrôlé.
Vous introduisez aussi un débat sur les surcoûts dûs aux exigences écologiques. Vrai débat qui fait appel au changement de paradigme que vous évoquez et à la notion de prix global (investissement+charges). Les investissements concernent le propriétaire, les charges l'habitant. Lorsque le propriétaire est aussi l'habitant des réponses existent. C'est plus complexe lorsque propriétaire et habitant sont différenciés et ont des intérêts divergents. Et quasiment la moitié des français sont locataires...
Ce qui interroge l'habitat participatif émergeant.
Ainsi la question suivante devrait nous tarauder tous: on en est-on à Bordeaux et dans la CUB sur le taux de vacance des logements?
Aurba l'agence d'urbanisme locale a-t-elle dans ses cartons une cartographie du phénomène? Ses techniciens ont-ils déjà au moins cherché à analyser le phénomène? Même question du côté des professionnels de l'immobilier?
Autant de questions dont les réponses nous éclaireraient davantage sur la manière dont citoyens et associations, voire groupes politiques, pourraient agir sur les décideurs, pour faire advenir la première inflexion sur la courbe assassine du marché? Enfin peut être...
On râlera encore sur l'accessibilité théorique à l'information pour ce qui concerne les personnes morales de droit public, CUB comprise, particulièrement quand le sujet est plus ou moins relatif à l'environnement, puisque du logement inaccessible sur place renvoie directement à l'étalement urbain et ce qui le génère : la convention d’Aarhus encore une fois bafouée...
Serait-il possible de scanner et mettre en ligne quelques unes de ces cartes papier si une "monstration intéressante" pouvait éclairer le citoyen archicubique qui n'a pas fait forcément Normale sup?
D'avance merci.
Jacques
Je m'en rends compte ayant moi même une entreprise de sortie des poubelles, nettoyage des parties communes sur bordeaux-centre ou les propriétaires ont aussi des charges de copropriété à supporter.
Bx est devenue la 4° ville de province la plus chère de France. Les prix ont flambé depuis 10 à 15 ans. Mais où donc est passé l'argent dégagé à l'occasion de cette flambé ? A qui cela profite t il ?
Il y a un lien étroit entre le nombre de demandes de logements locatifs sociaux qui restent sans réponse (au moins 80%) et cette flambée des prix. Idem pour toutes les familles qui doivent quitter l'agglo et qui au passage y gagnent de longs déplacements ou voient leurs relations sociales, leurs possibilité de trouver du travail s'évanouir...
Bx métropole et son office hlm aquitanis ont - en mars 2015 - modifié à la baisse de 1000 logements hlm le nombre de logements à construire sur la cub d'ici fin 2016, le prix du foncier en serait la cause. On laisse faire, respectons le libre jeu du marché immobilier nous dit la majorité de droite à la métropole, il est vrai que le ps du temps de Feltesse n'est pas assez monté au front sur ces questions, on voit le résultat !
Comment les bordelais dont les ressources ne permettent pas de suivre de tels prix font pour se loger, il y a ceux qui partent et ceux qui restent dans de mauvaises conditions de logement. Pourquoi ne pas regarder cela de près ? Pourquoi ne pas les aider à exprimer leurs difficultés et leurs demandes ?
Je rêve du jour où tous ceux qui cherchent un logement et se heurtent au mur de l'argent, où tous ceux qui paient trop cher ce qu'ils acheté ou loué descendront dans la rue pour demander des comptes, pour demander qu'enfin ils aient la possibilité d'accéder à un logement digne, confortable et correspondant à leurs ressources. Bref du jour où nous serons assez nombreux pour que le droit de l'homme fondamental qu'est le droit au logement devienne une exigence majoritaire à Bx. Devienne enfin un objectif politique local réel, condition nécessaire pour que le réalité du logement change enfin à Bx dans le bon sens !
Concernant le PSLA, je sais par exemple que Procivis (http://www.procivis-mp.com/) est spécialisé dans la location-accession et a contribué à la VEFA de plusieurs centaines de logements en Midi-Pyrénées. Qu'en est-il en Gironde?
http://www.lagazettedescommunes.com/314077/les-etablissements-publics-fonciers-montent-en-puissance/
Pour l'éclairage de tout le monde sur les questions foncières, particulièrement l'accès aux terrains pour une collectivité désireuse de porter des projets d'urbanisation d'envergure, à des pris accessibles pour un large segment de la population, je renvoie à Sandrine Levasseur et ses propositions à l'article suivant que je résumerai à grands traits :
http://www.cairn.info/revue-de-l-ofce-2013-2-page-365.htm
« Éléments de réflexion sur le foncier et sa contribution au prix de l'immobilier. »
L'auteure propose une série de mesures pour "libérer du foncier" dont:
-Une utilisation accrue du droit de préemption par les autorités publiques
-Le renforcement de l’intercommunalité
-La création d’Établissements publics fonciers (EPF)
-La mobilisation du foncier public, des terrains des établissements publics et des friches
-L’augmentation de la fiscalité sur le foncier non bâti (pour lutter contre la rétention foncière)
-Assortir la déclaration de constructibilité d’un terrain de l’obligation de construire à un certain horizon (par exemple 5 ans pour libérer effectivement du foncier)
-L’assouplissement du droit de l’urbanisme pour construire davantage de mètres carrés dans les zones tendues...
En conclusion elle prétend qu'une politique foncière visant à libérer du foncier ne doit pas être libérale et que l'Etat a un rôle à jouer, avec les outils fiscaux et réglementaires à améliorer ou à créer. Et elle n'y va pas par quatre chemins, malmenant le sacro-saint principe constitutionnel et révolutionnaire du "droit de propriété inaltérable" :
"obliger le propriétaire d’un terrain constructible à le faire construire pourrait constituer un bon outil pour libérer du foncier et ainsi créer le choc d’offre de logements souhaité par l’actuel gouvernement."
Bref nous sommes là aux antipodes de la politique libérale de la plus célèbre calvitie bordelaise...
Notons, sur un plan plus technique, que les rédacteurs locaux des documents d'urbanisme ont un sérieux moyen de faire plier les propriétaires fonciers attentistes : si ceux-ci ne veulent pas céder à prix raisonnable leur bien au cours d'une phase de vente négociée, espérant un dédommagement au niveau du marché, stratosphérique, astronomique même, avec le recours ultime au juge d'expropriation en phase contentieuse, alors libre aux collectivités de classer comme non constructible la zone concernée ou de différer largement la date des aménagements projetés...
En conclusion personnelle la réflexion suivante : ce n'est sans doute pas la ressource financière qui manquerait le plus pour casser en ce moment la spirale spéculative, qui fait obstacle au plus grand nombre pour se loger en agglomération, à Bordeaux ou ailleurs, mais plutôt la volonté politique, à l'échelon local avec le contenu des PLU, PLH et SCoT, et chez le législateur pour hâter la transition des constructions cognitives et "décoter" le système de valeur en place...
ça vous étonne...?
Ces logements sont revendus entre 3000 et 4000 Euros par les promoteurs privés.
Entre temps la collectivité aura réalisé avec nos impôts les routes et réseaux, les terrains étant cédés pour des prix symboliques.
L'opacité financière de ces opérations (on est dans le privé) garantie les rentes confortables de nos majors. Pourquoi changer?
Là se trouve le début de la solution.
Allez stop à la blague, je suis avocat, encarté, de type hindoopéen, bois du raute chill, fan de rugby (n'en ayant jamais fait mais ça fait viril t'as vu!!) "oui bien sur le prêt vous est accordé! "
_"Mais qui te parle de prêt vil gueux?"