Un plan pour construire 3000 logements sociaux par an sur Bordeaux Métropole

L’Etat, Bordeaux Métropole et ses 28 communes se mobilisent pour construire davantage de logements sociaux. Ils mettent en œuvre un plan d’action prévoyant d’abaisser le seuil pour la construction de logements, de mobiliser les fonciers publics et de recourir à de nouvelles opérations d’aménagement. Le but est de construire 3000 logements sociaux par an, ambition initiale du programme local de l’habitat, dont la métropole est très éloignée.

Serait-ce la solution pour que Bordeaux et d’autres communes de la métropole bordelaise respectent enfin la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) et atteignent les 25% de logements sociaux d’ici 2025 ? C’est en tout cas les ambitions du plan dévoilées par la préfète de Gironde, le président de Bordeaux Métropole et les maires des communes à l’issue d’une réunion, ce jeudi 3 mars.

« La demande de logement social exprimée représente autour de 40 000 ménages sur les trois dernières années, rappelle la préfecture et la métropole dans un communiqué commun. Ce nombre est en constante augmentation et la précarisation des ménages a été accentuée par la crise. »

Or, pendant que la demande augmente, l’offre chute. Les autorités déplorent un net recul des agréments de logements locatifs sociaux depuis 2019 : 1 625 en 2021, là où le plan local de l’habitat fixe un objectif à 3 000 logements locatifs sociaux par an. Les causes sont connues, et ainsi énumérées :

« Temps de pause après plusieurs années de surchauffe, refus des habitants de voir d’importantes opérations immobilières près de chez eux, charges d’équipements publics accompagnant ces programmes lourdes à assumer pour les communes, refus de permis de construire ou retards dans les procédures, raréfaction du foncier disponible et augmentation des coûts de construction, pénurie de matériaux peuvent expliquer ce phénomène de fond. »

Boîte à outils

Pour répondre à cette « tension », la Métropole, les communes et l’Etat dégainent « un plan d’action autour d’un panel d’outils ».

Comme les élus locaux l’avaient annoncé avant la tenue du congrès HLM à Bordeaux, le seuil à partir duquel la construction de logements sociaux sera obligatoire dans les opérations immobilières va baisser. La 11^e modification du PLU (plan local d’urbanisme) imposera de créer du locatif social dès 1000m², contre 2000 actuellement. Un nouveau seuil contraindra, par ailleurs, à produire 20% de logements en accession sociale à la propriété à partir de 500m².

« La majorité des maires a émis un avis favorable et cette modification sera approuvée par la préfète », indique le communiqué.

Le principal obstacle à la construction étant la disponibilité et le coût du foncier, les mairies et l’Etat veulent libérer des terrains publics :

« En 2021, le recensement des fonciers métropolitains permettant de construire du logement social a été réalisé. Il dégage un potentiel théorique de 500 logements. Après discussions avec les communes, ces fonciers seront cédés pour la construction de logements sociaux selon des modalités à déterminer. »

Par ailleurs, « à la demande du Premier ministre, la préfète de la Gironde a procédé à une mise à jour du recensement du foncier public de l’État et de ses opérateurs (Universités, SNCF, CROUS, CHU…) afin d’examiner ses capacités à accueillir rapidement des projets de logements ».

Plus de préemptions

Afin de récupérer des terrains privés, des collectivités et la préfecture reconnaissent qu’il est « nécessaire de recourir à une pratique plus réactive du droit de préemption ». Celui-ci peut être mis en oeuvre par les maires ou par l’Etat dans les communes carencées, c’est-à-dire celles qui ne respectent pas leur obligation de construire du logement social. C’est ce qui s’est récemment produit à Saint-Aubin-du-Médoc.

Côté financements, l’Etat promet, via le plan de relance des aides pour la production de logements, d’atteindre des objectifs de production de logements inscrits dans ce contrat.

D’ici la fin de l’année 2022, Bordeaux Métropole veut, pour sa part, conclure avec chacune de ses communes une convention de partenariat : celles qui feront « un effort particulier en matière de production de logement social pourraient bénéficier d’un accompagnement financier bonifié par la Métropole pour la réalisation de leurs équipements publics ».

« Cela nécessite de mieux structurer avec les communes la veille foncière et de mobiliser davantage l’EPF (établissement public foncier) », en charge de la préemption de terrains jugés stratégiques.

Alors que toutes les opérations d’aménagement actuelles sont en cours, voire touchent à leur fin, de nouveaux programmes pourraient être lancés . Objectif : « permettre de dégager des financements pour créer des équipements publics, des espaces verts qui bénéficient à tous ». Le communiqué se garde bien d’indiquer où ces opération, qui n’emballent guère les riverains, pourraient avoir lieu.

Conférence et observatoire métropolitains du logement social

Une « conférence métropolitaine du logement social » devrait réunir au printemps les communes, les bailleurs sociaux et les promoteurs « pour affiner le diagnostic de la situation et dégager des modalités d’actions et de partenariats ». A cet effet, Bordeaux Métropole veut se doter d’un observatoire du logement social :

« La seule visibilité dont dispose Bordeaux Métropole porte sur les agréments de logements sociaux. Il est indispensable de pouvoir suivre les mises en chantier, les livraisons de logements, et disposer d’éléments de prospective. En matière de mixité, l’observatoire doit intégrer les effets des nouvelles attributions sur l’occupation sociale du parc et analyser l’effectivité de l’accès au logement social des publics prioritaires. »

Pour agir ce sujet de la mixité sociale, l’Etat et la métropole veulent, enfin, finaliser une « convention intercommunale d’attribution » des logements sociaux, outil permettant une « vraie politique métropolitaine » en faveur de la diversité dans tous les quartiers de l’agglomération.

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